二手房交易，税费需明辨

　“我最近看中了好几套二手房，都还不错，但是据说契税有点吓人，各种加起来可能要接近7%，连中介都建议我不如直接购买新房，到底二手房税费是如何缴纳的呢？”近日，热衷于二手房即买即住便捷性的成都市民孙女士来电咨询，希望金融投资报能够对她的困扰予以解答。

　　记者查询发现，目前二手房交易税费税包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税。其中对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税。具体而言，部分主要税费税率分别如下：

　　营业税 根据 (财税[2011]12号)规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税，税率为5.65%，由卖方缴纳。

　　个人所得税 征收条件为以家庭为单位出售非唯一住房，则需缴纳个人房转让所得税。税率为交易总额的1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳。如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。不过，如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税，且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。

　　印花税 该税率为1‰,买卖双方各半，不过从2009年至今国家暂免征收。

　　契税 征收按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。不过，只有首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，另若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。