过渡期可能老合同营业税、简易征收增值税，难道金融企业租赁物业抵扣就实施不了吗？

作者：管理员发布于：2015-9-27 点击量：983

这个问题比较现实，也很有意思。比如虽然没有知道为什么要取得专用发票，但是知道专用发票的好处，具有抵扣税款的作用，因此当下我们知道，如果我们银行的营业网点租赁的房屋，可能签约的是好几年，但若是明年营改增了，那这个签了几年的合同，对银行有何影响呢。

过渡期的政策，有个性

参照现在有效的版本及可能的思路的延续，财税[2013]106号文件是这样规定的：

1.试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。

2.试点纳税人中的一般纳税人，以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。

我们知道，按照惯例理解，对于金融业来讲，如果说今天营改增，那今天开始发生的业务、延续原来的业务发生的应税收入，立马就要改为增值税，才不管什么过渡期的合同跨期延续老营业税的政策呢。

所以，这种情形之下，很多人就容易吃亏了，吃什么亏，一边交了营业税，后来再开具国税的发票给人家，结果就要缴纳增值税，还有如何确认纳税义务发生时点，这个对于金融业带来的不利影响是要提前想好了。

租赁房屋的政策分析

以下的假设是不动产出租适用税率是6%分析的，但也有可能存在其他税率如11%，可以套用同样的分析。

如果只是如果，某银行的营业网站租赁的房产是一个单位的，而这个单位在营改增之后认定为一般纳税人身份。则此时面临着两个涉税业务的选择:
一是遵照之前的规定思路，老合同没有执行完毕的继续缴纳营业税；

二是如果是营改增之后新签的合同，发生的租赁行为，可以选择简易计税方法计算缴纳增值税。

我们知道，原来的营业税是5%税率，比如100万元的租赁费用，则缴纳5万元的营业税，100万元全入承租方(银行)的成本费用。但是如果此时，双方经过沟通，说咱们不搞营业税了，原来的合同废除了，再签一下，税法没有限制哟! 是不是有人要出来说不行，你这个合同不能改，保不齐真有的同志这么认为。小编认为，如何做生意，税法没得管。

因为如果对方缴纳增值税了，理论的税负率是5.66%，因为没有进项可以抵扣了，就暂按这个东西执行吧。因为原来人家出租方得到手的钱是100-5=95万元(不考虑附加税费的问题)，所以在增值税下，如果要保持这样一个净额，即不含税收入额，那95*(1 6%)=100.7万元，这是要收的钱，此时100.7/1.06*6%=5.7，余下腰包中仍余95万元。

那此时银行入账在营业税及增值税下有何差异呢：

事项	营业税下	增值税下
收入(假设)	200	200
成本费用	100	95
利润总额	100	105

如果放弃营业税，在第二种情形下，承租方多付一点钱让出租方选择增值税，对于承租方是有利的。那有的同志说了，现金流呢，现金流不是掏的多了吗，且看下面说明：

假设承租方当初的增值税销项税额是30万元，进项没有其他情形。那此时：
(1)在出租方缴纳营业税下，承租方要缴纳增值税的税额是30万元；
(2)在其增值税下缴纳的税额是30-5.7=24.3万元

多掏出去的看似现金多了，其实是相当于为国家纳税了，所以增值税是有利的。如果再延伸来看，则假设所得税税率为0，享受免税优惠。如何在利润表及资产负债表之间找到上述两者的关系呢：5万元就是利润表中的差异，0.7万元是补人家的利润影响，所以相当于补偿了，又抵扣了，没有影响。

至于是老物业的出租，人家出租方就愿意选择简易计税方法，税少啊，承租方此时如何办呢，此时可以考虑，一是简易出租，可并没有说不让开具增值税专用发票啊，这并不是缴纳的营业税，所以坚持要专用发票，虽然当下财税[2013]106号文件根本没有提这事能否开具专用发票，但是人家明明是缴纳了增值税，凭何不给人家开具呢，这又不是像变卖使用过的固定资产选择简易征收明确了不得开具增值税专用发票。当然此时也可能面临着一些地方认为没有规定就不执行。

纵然上面的方式无法实现，那既然是可以选择，俺就选择不可以，就选择一般计税办法，为何，就是让承租方再加点钱，承担3%至6%的部分利益部分，注意加的钱也是可以抵扣的，同时顺带着将3%的部分也变为能抵扣了。

比如原来收103万元的租金，按简易3%征收率计算，不含税金额是100，税额是3，现在俺给106万元的租金，按适用税率，不含税金额是100，销项税额是6，俺抵扣6，这不挺好吗。

第三只眼的理解
所以呢，有时候我们想到问题时，先想到不行，法规规定了，人家出租方不配合啊，如何办呢，此时要从让合作方共赢的角度思考问题，不要采取强势的威力，先保护人家的利益，再想想自己的利益，有时候，或许在税的处理上就是一个惊喜，而不是每天望税兴叹，忧郁痛苦，先天下之忧而忧，税一样可以让人快乐的，只是更多时候我们缺少一份快乐的发现与专业。